相続税と不動産
評価・小規模宅地・タワマン節税まで
「不動産を活用すると相続税を減らせる」——そのしくみを正確に理解していないと、大きなリスクを招くこともあります。評価方法の基礎から最新の規制動向まで、専門家の視点でわかりやすく解説します。
「相続税対策にワンルームマンションを買いましょう」「土地を遊ばせずアパートを建てましょう」——そのような提案を受けたことはありませんか？節税効果のしくみを正しく理解せずに動くと、思わぬ損失を招くことがあります。本ページでは不動産が相続税の節税に効果的な理由とそのしくみを解説します。
土地の評価による節税効果
不動産は、現金や銀行預金に比べ理論上、約２割低く評価されます。例えば、現金1億円で1億円の土地を購入すると、買った直後から理論上8,000万円程度の評価となります。
土地の評価方法：路線価方式
市街地にある土地の評価に使用される方法です。国税庁が道路（路線）ごとに定めた「路線価（1㎡あたりの価格）」を用い、路線価×面積で基本額を算出します。路線価は国土交通省の公示地価よりも約20%低く設定されており、これが現金との評価差の主な理由です。個々の土地は形状に応じて間口補正・奥行補正・変形地補正なども加味されます。
土地の評価方法：倍率方式
路線価が定められていない地域（主に市街地以外）に用いられる評価方法です。固定資産税評価額（時価の約70%水準）に一定の倍率をかけて算出します。倍率は多くの場合1.1倍とされており、路線価方式と同様に時価の約80%水準に揃えるよう設計されています。
家屋の評価による節税効果
住宅・事務所ビル等の建物（家屋）の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使用します。
家屋の固定資産税評価額は新築時の建築費の約60%で評価されることが多く、この時点で約40%の節税効果があるといえます。また、家屋は経年劣化に応じて3年ごとの評価替えで徐々に評価額が下がっていきます。
建築費：1億円
固定資産税評価額（新築時）：約6,000万円（建築費の約60%）
→ 現金1億円を建物に替えるだけで、約4,000万円分の相続税評価額が下がります。
小規模宅地等の特例による節税効果
相続税の節税対策として最も多用される特例です。被相続人が相続開始直前に事業用・居住用として使用していた一定の宅地について、面積限度内で大幅な評価減を認める制度です。
（1）特定居住用宅地
被相続人または生計を同一にする親族が居住していた自宅の敷地が対象です。対象相続人は配偶者・同居親族などが想定されますが、詳細な要件があるため専門家への確認をおすすめします。
面積200㎡・相続税評価額1億円の土地に全体適用 → 評価額 2,000万円（△8,000万円 の節税効果）
（2）特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地
事務所・店舗・工場等の事業で使用していた建物の敷地、または同族会社に貸し付けていた建物の敷地が対象です。面積400㎡まで80%の評価減が可能です（貸付事業は除外）。
面積300㎡・相続税評価額2億円の土地に全体適用 → 評価額 4,000万円（△1億6,000万円 の節税効果）
（3）貸付事業用宅地
賃貸住宅・賃貸事務所・貸駐車場等の敷地が対象です。面積200㎡まで50%の評価減が可能です。他の区分との面積の併用に制限があります。
面積200㎡・相続税評価額2億円の土地に全体適用 → 評価額 1億円（△1億円 の節税効果）
小規模宅地等の特例（共通適用要件）
- 相続人または一定の親族が宅地を相続すること
- 相続開始から申告期限（10か月以内）まで、相続前と同一の使用形態を継続すること
- 各区分の限度面積の範囲内であること
- 相続税の申告期限内に申告を行うこと
節税効果が非常に大きいだけに、要件を満たしているかの慎重な確認が不可欠です。適用の可否については必ず専門家にご確認ください。
貸地・貸アパート・貸マンション等による節税効果
貸地・賃貸物件では、土地や建物に他人の権利（借地権・借家権）が生じているという考え方から、評価額がさらに減額されます。これが賃貸物件による節税効果のしくみです。
（1）土地への節税効果
① 借地権付きの土地（底地）
他人が建物を所有している土地（底地）には借地権が生じており、借地権割合（国税庁が30〜90%の範囲で定める割合）に基づき評価額が下がります。
路線価評価1億円の土地を貸している場合 → 土地所有分の評価額：4,000万円（60%分が借地権として控除）
② 貸家建付地
土地・建物ともに自己所有し、建物を賃貸している場合の土地を「貸家建付地」といいます。評価減割合は 借地権割合 × 借家権割合30% × 賃貸割合 で計算します。
路線価評価1億円の土地 → 評価額：8,200万円（18%の評価減）
計算：1億円 × （1 − 60% × 30% × 100%）＝ 8,200万円
（2）建物への節税効果
建物を賃貸している場合、借家権割合30%の評価減が適用されます。一部賃貸の場合は賃貸面積に対応する部分のみ30%減額となります。
固定資産税評価額（建築費の約60%）：6,000万円
相続税評価額（借家権30%減額後）：4,200万円
建築費1億円に対して 5,800万円相当 の評価減となります。
その他：借入金の活用
不動産取得に際して借入金を活用する方法も有効な節税手段です。借入金残高は債務として財産額から控除できます。不動産は担保価値が高く金融機関の融資が受けやすいという特徴があります。
土地評価：6,560万円（路線価減20%、貸家建付地評価減18%）
建物評価：4,200万円（固定資産評価減40%、借家権評価減30%）
土地・建物合計：1億760万円
借入金控除：△1億5,000万円
差引評価：△4,240万円（マイナス分は他の財産からも控除可能）
このように、不動産の評価は実勢価格より低く計算される一方、借入金はそのまま控除できるため、割合的には大きなマイナス効果が得られます。
【注意点】
①借入金は返済とともに効果が薄れていきます。②積極的な節税対策と国税庁から判断された場合、時価評価に戻され否認されるリスクがあります。借入金を活用した節税はすべてが否認されるわけではありませんが、過度な活用は否認リスクを高めます。必ず専門家にご相談ください。
不動産の組み換え（最適化）
不動産は取得・譲渡に時間と手間がかかりますが、計画的に取り組むことで大きな節税効果を生むことが可能です。
（1）自宅の移転・建替え
小規模宅地等の特例（居住用）には面積上限（330㎡）はありますが、金額の上限は定められていません。東京都心の㎡単価200万円の土地にも同様に適用できます。転居が可能であれば、より単価の高い地域への移転が大きな節税効果を生む場合があります。
また、現在の土地を活用した２〜３世帯住宅への建替えも有効です。借入金と組み合わせることで課税純額をさらに下げることが可能です。
（2）貸アパート・貸マンションの組み換え
相続税評価が高くても収益性が低い土地は、相続発生まで保有し続けるより組み換えを検討することも対策の一つです。
組み換えの基本的な考え方
・地価の高い都心ほど、市場価格に比べて相続税評価は低くなりやすい（節税効果が高い）
・将来の人口減少により収益性低下が見込まれるエリアは売却し、将来収益性が伸びそうなエリアへの買い替えが有効
・節税効果と収益性をともに確保できる不動産は希少ですが、時間をかけることで実現できる場合があります
【重要】不動産業者の利益相反に注意
不動産業者は売手にも買手にもなり得るため、相談者の利益より業者の利益が優先されることがあります。節税を強調しながら収益性・リセールともに劣る「節税商品」は市場に多く存在します。独立した立場の専門家をセカンドオピニオンとして活用することをおすすめします。
（3）無用な土地の売却・物納
リゾート地・別荘・山林・借地権の底地などは管理コストがかかる割に収益性・値上がり期待ともに低い「負動産」です。相続税対策・投資の観点からは売却を検討すべき不動産といえます。
売却に代わる方法として物納（相続税を現物財産で納付する制度）もあります。物納を見据える場合は、分筆・測量により整理しておくことが必要です。相続発生前は平置きコインパーキング等として活用することも可能です。
タワマン節税のしくみ
タワーマンションは2023年末時点で東京に479棟・全国に1,515棟を数え、都市の一風景となっています。その特性を活かした「タワマン節税」が一時期ブームとなりました。
なぜ評価が低くなるのか
タワーマンションは上層階になるほど市場価格が大きく高くなりますが、相続税評価における敷地の持分は専有面積に比例するため、上層階であっても持分は非常に少なくなります。これにより評価額を著しく低くすることが可能でした。
市場価格（売り出し価格）：約1億5,000万円
評価通達による相続税評価額：約5,000万円
→ 差額の約1億円分には相続税がかからないことになります。
戸建て敷地との比較
| 項目 | A：戸建て敷地 | B：タワマン敷地 |
|---|---|---|
| 面積 | 200㎡ | 持分10㎡ |
| ㎡単価 | 100万円 | 200万円 |
| 相続税評価額 | 2億円 | 2,000万円 |
| 評価差 | 同じ1.5億円の物件でも1億8,000万円の評価差が生じる | |
タワマン節税のステップ
タワマン節税の否認
節税効果が高い一方、行き過ぎると否認されるリスクがあります。最高裁2022年4月19日判決では、相続税額ゼロ申告に対して約2.4億円の追徴課税が確定しました。
事件の概要
被相続人（91歳）が2009年に約14億円でタワマン2棟を購入（約10億円は借入）。相続人が評価通達に基づき約3.3億円と評価し相続税ゼロと申告。税務署が市場価格との乖離を理由に評価通達総則6項を適用し、鑑定評価額約12.7億円で再評価 → 約2.4億円の追徴課税。
評価通達総則6項は「著しく不適当な場合は別の方法で評価する」という税務署の「伝家の宝刀」ともいえる規定です。国税庁調査では全国の20階以上タワマン343物件のうち相続税評価が市場価格の約3分の1にとどまるケースが確認されていますが、すべてが否認されているわけではなく、多くは是認されています。
否認されやすいケースの特徴
注意①：積極的な節税を目的としているか
節税目的で借入を準備し、相続税の節税相談・実行の事実がある場合（ステップ1〜2）は否認リスクが高まります。
注意②：短期間で売却しているか
取得から短期間で売却した場合（ステップ4）は「節税のための一時的な購入」と判断されやすくなります。
タワマン節税の規制強化
評価通達総則6項による否認は税務の予測可能性に問題があるため、2024年1月1日よりタワマンを対象とした相続税評価の算定方法が新たに整備されました。市場価格の約60%水準に揃えることを目標とした調整が行われます。
改正のしくみ（概要）
- 築年数による調整：新しいほど乖離が大きく、経年とともに縮小
- 総階数による調整：33階を境に、高層物件ほど乖離が大きい
- 住戸所在階による調整：高層階にあるほど乖離が大きい
- 住戸敷地持分による調整：持分割合が低いほど乖離が大きい
改正前後の比較（市場価格1億円のタワマン上層階の例）
| 区分 | 改正前 | 改正後（2024年1月以降） |
|---|---|---|
| 相続税評価額 | 約3,300万円 （市場価格の約1/3） |
約5,940万円 （市場価格の約60%） |
| 評価倍率 | 改正前比 ─ | 改正前比 約1.8倍 |
| 節税効果 | 約6,700万円分 | 約4,060万円分（一定の節税効果は残存） |
改正後もある程度の節税効果は残りますが、改正前ほどの大きな評価差は見込めなくなりました。
不動産全般にいえることですが、取引価格・相続税評価額ともに個別要因を大きく受けます。「節税効果がある」という言葉を鵜呑みにせず、収益性・リセール・将来の規制動向も含めて、税理士など独立した専門家と十分に検討されることをおすすめします。