FAQ
税務以外の相談について

このコーナーでは、中西税理士事務所にご相談で訪れたお客様から実際にご質問のあった、税務以外のご質問についてまとめてあります。
当事務所は不動産に関する数々の解決事例を蓄積しており、税務以外のご相談についても、お客様の利益になる対応ができると自負しておりますが、次のサービスポリシーをあらかじめご了承ください。
・売買、賃貸、建築などお客様の判断の助けとなる材料や考え方については、独立性・中立性を重視して率直にアドバイスいたします。　そのためお客様の相談前の意向とは違ったアドバイスとなる可能性があります。
・税務以外のご相談に応じて、弁護士、司法書士などの専門家、不動産会社、管理会社、保険会社など、外部の協力が必要と考えられる場合は、適切な協力先を紹介させていただきます。なお外部の協力先は、当事務所と直接の関係がなく、かつ実績のあるところから紹介いたします。
・当事務所は、不動産や金融商品など商品販売を目的とした提案及び助言は行いません。投資に関しては全てご自身の責任と判断に基づいて行って下さい。

これからどのような不動産に投資や運用をしたら良いか、ポイントを教えてください。
不動産投資では、大きく８つの注意すべき点があります。項目としては次があります。
立地条件
物件タイプと市場の需要
ローン返済の安全性
空室リスク
修繕・維持費の負担
管理会社の選定
法的リスク対策
税金コスト
不動産投資にあたってチェックすべき立地条件は何ですか。
価値が下がりそう、または賃貸が困難なエリアではないか、チェックが重要です。
具体的には、将来の人口動態や都市計画、周辺施設（学校、駅、スーパーなど）の有無から、資産価値が上がりやすいエリアか、需要が安定しているかをチェックします
不動産投資にあたってチェックすべき物件タイプと市場の需要とは何ですか。
物件タイプが市場の需要にフィットするかは投資にあたって重要なチェックポイントです。　物件タイプとは、マンション、一戸建て、商業用などでそれぞれサイズにより需要が変わります。　例えば、ワンルームマンションは一定の需要はありますが、きわめて競争が激しく、空室リスクが長期となるリスクがあります。
不動産投資にあたってチェックすべきローン返済の安全性とは何ですか。
不動産投資では、ローンを組むことが一般的ですが、返済期間が長期にわたることからお客様ご自身の事情や社会情勢などの影響を受けやすくといえます。　金利上昇に備えた複数のシナリオでシミュレーションを行い、金利や返済額について慎重かつ安全に計算することが重要です。
不動産投資にあたってチェックすべき空室リスクとは何ですか。
賃貸物件では、まずは空室が出ないような需要が安定したエリアや物件タイプを選択することが望ましいですが、それでも一定の空室はどうしても生じます。　
例えば、転居によるテナント入れ替えがあっても、スピーディに次の募集体制を整え、賃料設定の見直しをアドバイスできる、適切な管理会社や不動産会社に委託しておくことでリスクを少なくすることができます。
不動産投資にあたってチェックすべき修繕・維持費の負担とは何ですか。
建物は適切なメンテナンスを行うことで長持ちし、トータルの修繕費用を抑えることができます。　不動産投資では、メンテナンス費用を計画通り見積もることが重要です。
メンテナンスが適切に行われていないと、建物の構造に重大な欠陥が出てくる可能性があります。　中古物件を購入する際には、取得後に想定を超える修繕費が判明することがあります。　取得前にはインスペクションを受けておくことをおすすめします。
不動産投資にあたってどのような管理会社を選定すると良いですか。
不動産の管理会社は、オーナー様とテナントの接点となる役割ですが、近年はサービスレベルの違いが重要視されるようになってきました。　信頼できる管理会社は、入居者の管理やクレーム対応が正確かつ迅速であり、物件の維持、空室対策においても優れた対応が期待できます。
不動産投資にあたってチェックすべき法的リスク対策とは何ですか。
不動産投資では、敷地境界の争い、借地権問題、テナントトラブルなど法的な対応が必要となることがあります。　例えば、サブリース契約において中途解約できないというトラブル事例が生じています。　サブリース契約では、解除条件を具体的に規定しておくと、契約期間中であっても解除が可能になりますが、サブリース会社に全部任せて契約すると不利な条件を押しつけられることがあります。　
投資時点で第三者にチェックをしてもらうことがトラブル回避につながります。
不動産投資にあたってチェックすべき税金コストとは何ですか
取得に際しては不動産取得税や登録免許税、不動産取得後は固定資産税、所得税、事業税、売却する場合には譲渡所得税など、ほぼすべての活動域において税金がかかります。　また相続財産として大部分を占めるのも不動産であり、相続でも税金は避けられません。　税金対策の良し悪しで、数百万、数千万の違いが出てくる場合もあり、対策はきわめて重要です。　詳しくは、FAQ不動産税務をご覧ください。
アパートを持っていますが、賃貸管理をお願いすることはできますか。
中西税理士事務所は、不動産の賃貸管理は行っておりませんが、良質な賃貸管理を行える管理会社をご紹介させていただいくことは可能です。　なお、お客様が所有する物件の近くに紹介できる管理会社が無い場合は、その選び方についてアドバイスさせていただきます。
いまの賃貸管理会社に不満があり変更したいのですが紹介してもらえますか。
はい可能です。　良質な管理会社を紹介が可能です。　なお、お客様が所有する物件の近くに紹介できる管理会社が無い場合は、その選び方についてアドバイスさせていただきます。
転勤で引っ越しますが、自宅を売却するか、賃貸するか迷っています。相談できますか。
ご自宅を売却した場合には譲渡所得課税となり、賃貸で収入を得た場合には不動産所得となります。中西税理士事務所では、シミュレーション計算により税額と税引き後の手取り額により売却と賃貸のどちらが有利になるかの判断材料を提供します。
なお、売却または賃貸の判断では、将来予測も大きく影響します。
物件要因として、今後も人口減少が少なく資産価値の上昇が見込まれるエリアにあるか、希少性が高い立地に所在する物件でしたら、保有しつづける賃貸が有利です。
資産価値の低下が予想される場合、または不動産市場が好調で高値で売却できそうな場合には、売却が有利です。
将来予測に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
リフォームの相談はできますか？
小規模なリフォーム工事に関しては外部の協力先をご紹介させていただきます。
大規模なリフォーム工事に関しては、３社程度の見積もりを取り、プランと価格の両面が優れたものを決定されることをおすすめします。
リフォーム会社紹介や発注アドバイスは、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
不動産投資ローンの相談はできますか
はい可能です。　不動産投資ローンでは、返済不能とならないようにキャッシュフローを安全に計画することが重要です。
借入に際しては、金融機関ごとに対象となる条件が異なり、さらに支店によっても積極的か否かの違いがあります。　中西税理士事務所ではお客様を紹介してきた実績により金融機関と良好な関係を築いており、お客様ごとによりよいアドバイスが可能です。
借入先の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
投資用ローンを低いものに借り換えを考えていますが、相談はできますか
はい可能です。　借り換え先が決まっている場合は、商品パンフレットなど条件が記載された資料をお持ち下さい。現在との比較で有利か否かをアドバイスいたします。
借入先が未定の場合には、紹介も可能です。
借入先の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
不動産賃貸の法人化を考えていますが、相談はできますか
はい可能です。売上規模が大きくなるほど法人化によるメリットが生きてきます。
売上規模が、1000万円を超えるかその見込みになってきましたら、法人化の検討をおすすめします。　詳しくは、FAQ不動産税務をご覧ください。
不動産の法人化を行う場合の登記手続きをお願いできますか
西税理士事務所では、法人設立後を想定した準備のサポートを行います。　登記に関しては、提携の司法書士事務所を、紹介いたします。お客様の手をわずらわせることなくリーズナブルな料金で行うことが可能です。
司法書士の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
共有者とトラブルが生じています。相談できますか。
既に共有者間でトラブルが生じていて、当事者の話し合いで解決ができそうもない場合には、弁護士に仲裁を依頼することをおすすめします。　弁護士の仲裁でも解決できない場合には、共有物分割請求を行い、裁判所に不動産の売却や共有者間の売買を決めてもらい解決する方法があります。
共有不動産は、売却、賃貸、リフォームなどあらゆる行為で共有者全員の同意が原則となり、意見が不一致で、売却や賃貸ができない事態となりので、できる限り共有状態とならないように対策しておくことが重要です。
弁護士の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
賃借人とトラブルが生じています。相談できますか。
賃借人とオーナーとの間のトラブルの多くは、物件の使用方法や家賃滞納と思われますので、管理会社を通じての対応が基本となります。
管理会社を通じても解決が難しい事案であれば、適切な弁護士を紹介いたします。
弁護士の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
相続人間で争いがありますが、相続の相談はできますか
相続争いとならないための準備や対策であれば、ご相談可能です。
既に争いとなっており、当事者間で解決が難しい状況でしたら、適切な弁護士を紹介いたします。弁護士の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。