FAQ
よくある質問

相談は無料ですか。有料の場合の料金はいくらでしょうか
面談相談は初回３０まで無料となっております。
無料相談を超える場合には、１時間当たり10000円（税別）とさせていただいておりますが、各種の割引も用意していますので、詳しくはお問い合わせください。
相談を担当するのは税理士ですか。
税理士が担当いたします。
税理士法により個別の税務相談を行えるのは税理士だけと法律で規定されています。
コンサルタントを名乗る無資格者による税務相談が横行しており、多大な損害を被るトラブルが発生していると聞いております。充分ご注意下さい。
税務相談を行うときは、まず相談担当者が税理士であることをご確認ください。
相談に際して準備する書類はありますか。
具体的なアドバイスが可能になりますので、次の資料をお持ち下さい。
・確定申告書(個人所得税など)
・固定資産税の納税通知書(固定資産税・都市計画税課税明細書)
・不動産に関する資料(不動産契約書、レントロールなど)
※ご相談の内容に応じて、追加をお願いする場合はご案内いたします。
全国対応、海外対応されている範囲と業務を教えてください。
当税理士事務所は顔の見える安心できるサービスを心掛けておりますので、全国対応、海外対応は、東京２３区内にお住まいの方、又は東京２３区内に不動産を所有されている方に限定しております。
近年は、海外からの投資先として東京の不動産を購入し運用される方や、海外赴任で一時的に海外在住となるかたも増えており、当所も海外のお客様の申告を数多くお受けしております。　書類や連絡の方法は、メール、Google ドライブ、ドロップボックス、ZOOM、TEAMS、MEETSなど多様に対応可能です。
夜間や土日祝の対応は可能ですか。
お申込み時にご希望日時をお知らせいただければ、平日の夜間や土日祝にも可能な限り対応します。ご遠慮なくお問い合わせください。
電話やメールで税務相談は可能ですか。
税務相談については、誤解にもとづく誤りを防ぐため面談のみとさせていただいており、電話、メールでの相談には対応しておりません。
税務相談ではない簡易な相談であれば対応可能な場合もありますので、まずはお問い合わせください。
どのような方が相談に来られますか。
マンション経営されている大家様や地主様、相続対策を進めたい方、相続が発生した方、不動産を相続された方、これからご自宅を売却される方、不動産投資を始めたい方、などが多いです。
相談内容で多いものは何ですか。
ご相談で多いものは、多い順に次になります。
法人の顧問税理士のご相談
高齢税理士、不動産に詳しくない税理士からの変更
個人の確定申告のご相談
賃貸不動産所有の方、自宅や投資物件をご売却された方
相続税対策、相続税申告のご相談
二次相続まで見越した相続税対策を行いたい方、既に相続が発生し急ぎ相続税申告が必要な方
いずれのご相談も不動産に精通した税理士を探してこられる方が多いです。
相談しようと思いますが、申し込みはどうすればよいですか。
「お問い合わせ」からお申し込みください。面談の日程を調整しやすいように、ご希望日時を3つほどお知らせください。
税理士に相談したことがありません。怒られたりはしませんか。
初めてお見えになる方は多少緊張されているご様子の方も中にはいらっしゃいますが、みなさまお帰りになるまでにはかなり打ち解けてお話をされております。　
まずはお客様から自由にお話ししていただいて、お客様の疑問や問題の解決の糸口について税理士が検討するスタイルですので、終始和やかな雰囲気です。
どうぞご安心下さい。
直ぐに相談したいのですが、急ぎの対応は可能ですか。
できる限り対応します。
相談の予約の際に「急ぎで」のコメントと、日時の候補を3つほどお知らせください。
季節的に１２月から翌３月までが繁忙期となりますのでやや遅くなる傾向はありますが、繁忙期でも2週間以内にはご予約がとれます。
本人ではなく、親族ですが相談できますか。
ご本人からの頼まれているという前提でのご相談には対応しております。　なお業務のご依頼にあたっては、ご本人様との契約となります。
本人や親族ではない、取引などで関係する会社の者ですが、相談は可能ですか。
当事務所では、他の士業、金融機関、不動産会社など、ご本人に代わっての税務相談も多く扱っています。　なお業務のご依頼にあたっては、ご本人様との契約となります。
財産の相談なのでプライバシーが心配です。
税理士は法律上、取扱った情報を守秘する義務が課せられています。　最も信頼していただける相談相手といえますので、ご安心ください。
不動産の収入は少ないのですが、相談できますか。
賃料収入が少ない、売却収入が少ない、など規模にかかわらずご遠慮なくご相談下さい。
自宅に来ていただいての相談は可能ですか。
基本的に当事務所にお客様がお越しいただいての面談による相談となります。　
ご事情や依頼内容によっては対応が可能な場合もありますので、お問い合わせの際にお伝え下さい。
相談した後に依頼しなくてもかまいませんか。
「相談してみて対策も手続きも何もすることは無かった」ということを確認して安心してお帰りになるお客様もいらっしゃいます。　これはこれでお客様の問題が解消したといえ喜ばしいことです。
また「手続きが必要なことは理解したが報酬を考えたら悩ましい」と手続きを依頼しない判断をされるお客様もいらっしゃいます。
「相談後に業務を依頼するかどうかは、全てお客様に決めていただく」、というのが当事務所のスタンスです。　お気軽にご相談ください。
他の税理士の税務相談も受けてから、比較検討して決めたいと思いますがかまいませんか。
もちろんＯＫです。他と比較する際には以下のポイントを参考にして下さい。
・相談の相手は税理士資格者ですか（名刺に書いてあります）
・相談の相手はお客様の内容をしっかり聞き、理解しようとする姿勢がありますか
・質問に対する回答は、根拠が示されていますか
・回答はわかりやすく、理解ができるものでしたか
・回答は具体的な対策のある納得できる内容でしたか
抱えている問題を全てお任せすることもできますか。
中西税理士事務所は、不動産に関するかなり高度な問題を数多く解決してまいりました。　問題解決に関しては自信を持っておりますので安心してご依頼下さい。
なお問題の解決の主はお客様ご自身ですので、お客様ご自身で手続きを行うかの判断をすることが原則となります。
当事務所は、お客様の手を煩わせないことも含めて、お客様の代理とサポートに徹した業務を行います。
不動産に関する会社の税務顧問をお願いできますか。
もちろん可能です。
不動産賃貸を個人で経営してきたが法人成りを検討されているなど、多方面でのご相談をお受けできます。　参考に「FAQ　税務の相談－不動産所得（賃貸収入）と申告について」をご覧下さい。
相続税に関する相談はできますか
もちろん可能です
相続税は相続発生前の事前対策がきわめて重要です。経験豊富な当事務所にご相談下さい。
参考に「FAQ　相続、相続税について」をご覧下さい。
東京都以外ですが、税務顧問を依頼できますか。
中西税理士事務所は、顔の見えるサービスを心掛けております。
従いまして、当事務所から１時間以内で行ける範囲を税務顧問の目安としております。
ＪＲ山手線「大崎」駅から電車で１時間となる範囲は、
神奈川方面でしたら平塚駅（ＪＲ湘南新宿ライン）、
埼玉方面でしたら大宮駅（ＪＲ湘南新宿ライン）、
千葉方面でしたら千葉駅（JR総武線快速）、
東京市部でしたら八王子駅（JR中央線快速）、
とかなり広範囲です。
当事務所は、ＪＲ山手線「大崎」駅から徒歩1分の交通至便な場所にございますので、お越しいただくとしても、大きなご負担にはならないと考えております。
年に１回だけ不動産所得の確定申告を依頼できますか。
年に１回の確定申告のみというお客様も数多くお受けしております。
規模の大小や共同住宅や駐車場などさまざまなケースについてお客様の状況に合わせて対応しております。安心してお任せ下さい。
依頼を受けられないことはありますか
可能なかぎりお客様の要望に応じられるように対応させていただいておりますが、次のような場合には、お断りしております。
・脱税の意図がある方
・脱法行為が疑われる方
・重要な資料を再三お願いしてもお渡しいただけない非協力的な方
・とにかく安ければ誰でも良いという価格最優先の方

このコーナーでは、中西税理士事務所にご相談で訪れたお客様から実際にご質問のあった、税務以外のご質問についてまとめてあります。
当事務所は不動産に関する数々の解決事例を蓄積しており、税務以外のご相談についても、お客様の利益になる対応ができると自負しておりますが、次のサービスポリシーをあらかじめご了承ください。
・売買、賃貸、建築などお客様の判断の助けとなる材料や考え方については、独立性・中立性を重視して率直にアドバイスいたします。　そのためお客様の相談前の意向とは違ったアドバイスとなる可能性があります。
・税務以外のご相談に応じて、弁護士、司法書士などの専門家、不動産会社、管理会社、保険会社など、外部の協力が必要と考えられる場合は、適切な協力先を紹介させていただきます。なお外部の協力先は、当事務所と直接の関係がなく、かつ実績のあるところから紹介いたします。
・当事務所は、不動産や金融商品など商品販売を目的とした提案及び助言は行いません。投資に関しては全てご自身の責任と判断に基づいて行って下さい。

これからどのような不動産に投資や運用をしたら良いか、ポイントを教えてください。
不動産投資では、大きく８つの注意すべき点があります。項目としては次があります。
立地条件
物件タイプと市場の需要
ローン返済の安全性
空室リスク
修繕・維持費の負担
管理会社の選定
法的リスク対策
税金コスト
不動産投資にあたってチェックすべき立地条件は何ですか。
価値が下がりそう、または賃貸が困難なエリアではないか、チェックが重要です。
具体的には、将来の人口動態や都市計画、周辺施設（学校、駅、スーパーなど）の有無から、資産価値が上がりやすいエリアか、需要が安定しているかをチェックします
不動産投資にあたってチェックすべき物件タイプと市場の需要とは何ですか。
物件タイプが市場の需要にフィットするかは投資にあたって重要なチェックポイントです。　物件タイプとは、マンション、一戸建て、商業用などでそれぞれサイズにより需要が変わります。　例えば、ワンルームマンションは一定の需要はありますが、きわめて競争が激しく、空室リスクが長期となるリスクがあります。
不動産投資にあたってチェックすべきローン返済の安全性とは何ですか。
不動産投資では、ローンを組むことが一般的ですが、返済期間が長期にわたることからお客様ご自身の事情や社会情勢などの影響を受けやすくといえます。　金利上昇に備えた複数のシナリオでシミュレーションを行い、金利や返済額について慎重かつ安全に計算することが重要です。
不動産投資にあたってチェックすべき空室リスクとは何ですか。
賃貸物件では、まずは空室が出ないような需要が安定したエリアや物件タイプを選択することが望ましいですが、それでも一定の空室はどうしても生じます。　
例えば、転居によるテナント入れ替えがあっても、スピーディに次の募集体制を整え、賃料設定の見直しをアドバイスできる、適切な管理会社や不動産会社に委託しておくことでリスクを少なくすることができます。
不動産投資にあたってチェックすべき修繕・維持費の負担とは何ですか。
建物は適切なメンテナンスを行うことで長持ちし、トータルの修繕費用を抑えることができます。　不動産投資では、メンテナンス費用を計画通り見積もることが重要です。
メンテナンスが適切に行われていないと、建物の構造に重大な欠陥が出てくる可能性があります。　中古物件を購入する際には、取得後に想定を超える修繕費が判明することがあります。　取得前にはインスペクションを受けておくことをおすすめします。
不動産投資にあたってどのような管理会社を選定すると良いですか。
不動産の管理会社は、オーナー様とテナントの接点となる役割ですが、近年はサービスレベルの違いが重要視されるようになってきました。　信頼できる管理会社は、入居者の管理やクレーム対応が正確かつ迅速であり、物件の維持、空室対策においても優れた対応が期待できます。
不動産投資にあたってチェックすべき法的リスク対策とは何ですか。
不動産投資では、敷地境界の争い、借地権問題、テナントトラブルなど法的な対応が必要となることがあります。　例えば、サブリース契約において中途解約できないというトラブル事例が生じています。　サブリース契約では、解除条件を具体的に規定しておくと、契約期間中であっても解除が可能になりますが、サブリース会社に全部任せて契約すると不利な条件を押しつけられることがあります。　
投資時点で第三者にチェックをしてもらうことがトラブル回避につながります。
不動産投資にあたってチェックすべき税金コストとは何ですか
取得に際しては不動産取得税や登録免許税、不動産取得後は固定資産税、所得税、事業税、売却する場合には譲渡所得税など、ほぼすべての活動域において税金がかかります。　また相続財産として大部分を占めるのも不動産であり、相続でも税金は避けられません。　税金対策の良し悪しで、数百万、数千万の違いが出てくる場合もあり、対策はきわめて重要です。　詳しくは、FAQ不動産税務をご覧ください。
アパートを持っていますが、賃貸管理をお願いすることはできますか。
中西税理士事務所は、不動産の賃貸管理は行っておりませんが、良質な賃貸管理を行える管理会社をご紹介させていただいくことは可能です。　なお、お客様が所有する物件の近くに紹介できる管理会社が無い場合は、その選び方についてアドバイスさせていただきます。
いまの賃貸管理会社に不満があり変更したいのですが紹介してもらえますか。
はい可能です。　良質な管理会社を紹介が可能です。　なお、お客様が所有する物件の近くに紹介できる管理会社が無い場合は、その選び方についてアドバイスさせていただきます。
転勤で引っ越しますが、自宅を売却するか、賃貸するか迷っています。相談できますか。
ご自宅を売却した場合には譲渡所得課税となり、賃貸で収入を得た場合には不動産所得となります。中西税理士事務所では、シミュレーション計算により税額と税引き後の手取り額により売却と賃貸のどちらが有利になるかの判断材料を提供します。
なお、売却または賃貸の判断では、将来予測も大きく影響します。
物件要因として、今後も人口減少が少なく資産価値の上昇が見込まれるエリアにあるか、希少性が高い立地に所在する物件でしたら、保有しつづける賃貸が有利です。
資産価値の低下が予想される場合、または不動産市場が好調で高値で売却できそうな場合には、売却が有利です。
将来予測に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
リフォームの相談はできますか？
小規模なリフォーム工事に関しては外部の協力先をご紹介させていただきます。
大規模なリフォーム工事に関しては、３社程度の見積もりを取り、プランと価格の両面が優れたものを決定されることをおすすめします。
リフォーム会社紹介や発注アドバイスは、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
不動産投資ローンの相談はできますか
はい可能です。　不動産投資ローンでは、返済不能とならないようにキャッシュフローを安全に計画することが重要です。
借入に際しては、金融機関ごとに対象となる条件が異なり、さらに支店によっても積極的か否かの違いがあります。　中西税理士事務所ではお客様を紹介してきた実績により金融機関と良好な関係を築いており、お客様ごとによりよいアドバイスが可能です。
借入先の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
投資用ローンを低いものに借り換えを考えていますが、相談はできますか
はい可能です。　借り換え先が決まっている場合は、商品パンフレットなど条件が記載された資料をお持ち下さい。現在との比較で有利か否かをアドバイスいたします。
借入先が未定の場合には、紹介も可能です。
借入先の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
不動産賃貸の法人化を考えていますが、相談はできますか
はい可能です。売上規模が大きくなるほど法人化によるメリットが生きてきます。
売上規模が、1000万円を超えるかその見込みになってきましたら、法人化の検討をおすすめします。　詳しくは、FAQ不動産税務をご覧ください。
不動産の法人化を行う場合の登記手続きをお願いできますか
西税理士事務所では、法人設立後を想定した準備のサポートを行います。　登記に関しては、提携の司法書士事務所を、紹介いたします。お客様の手をわずらわせることなくリーズナブルな料金で行うことが可能です。
司法書士の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
共有者とトラブルが生じています。相談できますか。
既に共有者間でトラブルが生じていて、当事者の話し合いで解決ができそうもない場合には、弁護士に仲裁を依頼することをおすすめします。　弁護士の仲裁でも解決できない場合には、共有物分割請求を行い、裁判所に不動産の売却や共有者間の売買を決めてもらい解決する方法があります。
共有不動産は、売却、賃貸、リフォームなどあらゆる行為で共有者全員の同意が原則となり、意見が不一致で、売却や賃貸ができない事態となりので、できる限り共有状態とならないように対策しておくことが重要です。
弁護士の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
賃借人とトラブルが生じています。相談できますか。
賃借人とオーナーとの間のトラブルの多くは、物件の使用方法や家賃滞納と思われますので、管理会社を通じての対応が基本となります。
管理会社を通じても解決が難しい事案であれば、適切な弁護士を紹介いたします。
弁護士の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
相続人間で争いがありますが、相続の相談はできますか
相続争いとならないための準備や対策であれば、ご相談可能です。
既に争いとなっており、当事者間で解決が難しい状況でしたら、適切な弁護士を紹介いたします。弁護士の紹介に関しては、当事務所のサービスポリシーに基づき対応いたします。
青色申告とは何ですか？
青色申告とは、一定の要件を満たすことで、事業規模であれば「65万円控除」、事業規模でない場合は「10万円控除」を受けられる制度です。
65万円控除を受けることで、所得税や住民税の税率を掛けた分だけ節税が可能になり、例えば、所得税率が33％、住民税が10％の場合、650,000円の控除で約279,500円の節税が見込めます。
青色申告のメリットは何ですか？
すると次のようになります。




項目
青色申告（事業的規模）
青色申告（小規模）
白色申告
青色申告特別控除
複式簿記で65万円控除
10万円控除
控除なし
専従者給与
全額を必要経費に計上可能（事業的規模）
なし
制度あり（事業的規模のみ）
家屋取り壊し・火災等による損失
必要経費に計上可能
不動産所得内の金額を限度に計上
事業的規模で全額計上可能
貸し倒れ損失
必要経費に計上可能
所得修正が可能
事業的規模のみ全額計上可能
純損失の繰越
3年間繰越可能
3年間繰越可能
繰越不可
経費処理
30万円未満で取得した資産は経費処理可能
30万円未満で取得した資産は経費処理可能
10万円以下は経費処理可能
小規模企業共済
加入可能
加入不可
加入可能
青色申告の一定の条件とは何ですか？
青色申告を行うには、適用する年度の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。　不動産賃貸を初めて開始する場合には、「青色申告承認申請書」の提出期限は2ヶ月以内となります。
65万円の控除を受けるためには、不動産賃貸が事業的規模と認められる場合で、かつ複式簿記による決算書（収支計算書、貸借対照表など）の作成を行っていることが必要になります。
10万円の控除を受ける場合には、簡便な記帳（収入と支出の記帳のみ）で認められ、貸借対照表の作成は不要となります。
青色申告で６５万円の控除を受けられる事業的規模とはどのくらいの規模ですか？
不動産の貸付が「事業的規模」と判断されるかは、賃貸物件の数や収入、管理体制などの要素を総合的に評価することで決まります。
実務的には形式的規準にあてはまる場合には事業的規模と判断し、形式的規準にあてはまらない場合でも実質基準にあてはまると判断できれば、事業的規模となります
業的規模の判断基準となる形式的規準を教えて下さい
いわゆる５棟１０室規準といわれるもので具体的には次で判断します
・アパートやマンションなど共同家屋の貸付は、独立した賃貸可能な部屋数が合計10室以上である
・一戸建ての貸付は、原則として5棟以上である
・貸室と賃家の両方がある場合、貸室2室は賃家1棟として換算する
・駐車場は5件を1室として換算する
事業的規模の判断基準となる実質規準を教えて下さい
以下の要素を総合的に検討して事業性があると判断される場合には事業的規模となります。
・収益性・有償性の有無
・継続性・反復性の有無
・自己リスクと計算による事業遂行の有無
・労力の程度
・設備・物的施設の有無
・取引の目的
※地方税の規準として、各都道府県では不動産賃貸業や駐車場業に関する事業認定基準が設けられています。
不動産所得からどのような経費を引くことができますか？
不動産所得の経費は、主に物件の維持管理に直接関連する費用が対象とされ、それ以外の経費（交際費など）は認められにくい傾向があります。
しかし、不動産投資に必要な調査時の交通費や事務用品など、不動産収入に必要な費用は漏れなく計上することで節税が可能です。不動産所得の経費


科目
内容
租税公課
土地・建物の固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録の登録免許税、収入印紙、印紙税など（所得税や住民税は不可）
賃金給与
不動産賃貸業務に関して従業員に支払う給与（家事上の従業に関するものは不可）
損害保険料
火災保険料、自動車保険料
減価償却費
建物、建物附属設備、自動車等の固定資産の法定償却費
修繕費
建物、建物附属設備の維持管理費用、災害による修理費用、リフォーム費用など
借入金利息
土地・建物購入のための借入金の利子（取得前の利子は資産計上）
管理委託費
賃貸物件の管理会社への手数料
旅費交通費
運賃、タクシー代、ガソリン代
通信費
電話代、インターネット代
新聞図書費
雑誌代、新聞代
接待交際費
飲食代
消耗品費
事務用品費、10万円未満の備品
水道光熱費
賃貸物件用の水道光熱費
立ち退き料
立ち退きのための費用
その他
税理士報酬、ローンの借換え諸費用
海外赴任が決まりました。不動産の収入の申告はどうなりますか？
転勤などで給与所得者が1年以上海外に滞在すると、日本国内での所得税は発生しませんが、国内に不動産を保有し賃貸している場合は確定申告が必要になります。
出国期間中は「納税管理人」を設定することで確定申告を代行できます。
法人成りが有利と聞きますが、個人事業と法人の違いは何ですか
売上規模が大きくなるほど法人が多方面で有利になります。
法人と個人事業の違いのポイントは次になります。



項目
個人事業主
法人
経費
経費計上できる範囲は限定的で、事業に直接関係のある費用のみ。自宅や車両などの経費化は条件が厳しい。
経費計上の幅が広く、給与、役員報酬、福利厚生なども経費として扱える。節税効果は法人のメリット。
社会
保険
社会保険の加入は任意（ただし、国民健康保険や国民年金への加入は必要）。
社会保険の加入は義務。従業員を雇う場合、健康保険・厚生年金への加入も必要で、企業側が半額負担する。
税率
所得税率は利益が多い税率が高くなる累進課税で、最高では55%（住民税含む）に達する。
法人税率は一律34.33%。
中小企業の場合、所得400万以下は、21.42％、800万以下は23.2％と軽減される。
損失
繰越
損失の繰越は3年間までと期間が短い。
損失の繰越は最大10年間までと長く、損失を無駄なく、後年の利益と相殺できる。
相続
個人の資産は区別がなく、相続時にすべてが相続税の対象となる。
法人の資産は個人資産とは区別され、株式として相続税の対象となる。
所得分散
所得を分散する方法は少ない。家族従業員に給与を支払うことはできるが制限がある。
役員報酬や配当金の分配などで、家族間の所得分散がしやすい。役員報酬や従業員給与として支払うことで節税も可能。
不動産にかかる税金に漠然と不安があります。税理士に何を相談できますか。
不動産には、“取得”、“保有”、“売却”、“相続”に際して、すべて税金が関わります。
税金の種類としては、所得税、住民税、法人税、法人住民税、事業税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、相続税、贈与税、と多種に渡ります。
一般の方は、「税理士は全ての税務に精通している」と考えがちですが、意外にも不動産の税務に精通している税理士は少数派です。
不動産に関する税務を相談される際には、まずその税理士が不動産の税務を得意にしているかどうかを確認することをおすすめします。
当事務所の税理士は、大手不動産開発法人での勤務経験があり、また不動産会社の税務顧問に長年携わってきたエキスパートです。
何から相談して良いかわからない場合でも、漠然とした不安であっても、豊富な経験から解決の方法を見つけ出せると思いますので、お気軽にご相談下さい。
これから不動産を売却する予定がありますが、売却前に相談できますか。
ご売却の契約前、もしくは不動産の引渡し前に、税務相談を受けることをおすすめします。不動産の取引には税金問題が避けて通れません。
売買における特例を適用できるか否かで、納税額や手取り額が大きく違ってきます。
例えば、居住用不動産の３０００万円特別控除の特例では、店舗兼住宅など居住実態があいまいになりがちなケースに引渡し時点での室内写真の記録をとっておくべき、といったポイントがあります。
できればご契約前、遅くとも引き渡し前にご相談いただくことをおすすめします。
不動産投資の節税効果について教えて欲しい
不動産投資の初年度は取得費用や減価償却費の影響で赤字が出やすく、この赤字を給与所得や他の所得と相殺することにより、課税対象となる所得を減らせる効果があります。
給与所得の方は、確定申告によって源泉所得税の還付を受けることが可能になります。
長期的な不動産投資として賃貸物件を所有することにより、相続税評価額が下がり、相続税の節税が可能になります。
不動産の相続税対策にはどのようなものがありますか？
不動産は流動性が低いことから相続税の評価では現金や金融資産に比べて低くなるのが一般的です。　また賃貸中の不動産には小規模宅地の特例が適用できるなど評価をさらに低くすることが可能です
不動産で相続税対策をする場合の注意点は？
次の注意点があります。
・流動性の低いため、相続税の支払い備えて一定の金融資産を用意する必要があります
・不動産賃貸経営では、固定資産税や修繕費など維持管理費用がかかり、空室リスクもあります。長期的に収支を計画する必要があります。
・一般的に不動産はインフレに連動しますが、地方の物件や需給バランスが悪いエリアでは、資産価値が下落するリスクはあります。不動産価格の変動に備える必要があります
・不動産は分割しにくい資産であるため、複数の相続人がいる場合、相続人間でのトラブルとなる可能性があります。
・相続税における小規模宅地等の特例などの適用には、一定の要件（居住要件、賃貸要件など）があり、全てを満たさないと特例が受けられず、相続税負担は大きくなります。要件の確認には細心の注意が必要です。
・相続税制は、長期的には変更される可能性が高く、変更に対応できるように対策しておくことが必要です。
相続対策について相談できますか
はい可能です。相続対策は争いの種を残さない、「争族対策」が重要です。
争族となりやすいのは、次のような場合です
・遺言書が無い
・相続財産が極端に少ない相続人がいる
・分割しにくい財産しかない
このポイントに配慮した準備をすることで、大抵の「争族」は防げると考えられます。
遺言書について相談できますか
はい可能です。相続、相続税のどちらにも配慮した遺言書作成をサポートいたします。
遺言書の形式として主に、公正証書、自筆証書があります。自筆証書には、法務局保管とそれ以外があります。
中西税理士事務所では、公正証書、または法務局保管の自筆証書をおすすめしています。
分割しにくい財産が「争族」になりやすいのはどうしてですか
不動産は物理的な分割がしにくい財産のため、相続により共有状態となりやすい傾向があります。　共有状態にある不動産は、売却、賃貸、リフォームなどあらゆる行為に共有者全員の同意が原則となり、意見の不一致で売却も賃貸もできない事態となることがあります。　例えば、一人は「自分で住みたい」といい、別の一人は「貸したい」と主張すると平行線のままとなります。
また、共有者が亡くなり、その相続人が新たに共有者となると、さらに不動産の共有権者が増えて権利が細分化され、ますます合意が難しくなるという問題もあります。
できるかぎり共有とならないように準備することをおすすめします。
相続対策、相続税対策として生命保険にはどのような活用方法がありますか
効果的な活用法として主に、遺産分割における調整機能、非課税枠の活用した相続税の節税、納税資金の準備、生前贈与と組み合わせた節税、があります。
遺産分割における調整機能
生命保険金は、遺産分割協議や遺留分の対象とならず、受取人が直接受け取ることができます。　一人が不動産を相続し他には資産がない場合、遺留分の問題が大きくなりますが、生命保険で分配を準備することで、争族を防ぐことが可能となります。
非課税枠を活用した相続税の節税
生命保険の死亡保険金には、「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があり、その範囲は相続財産に含まれません。相続税課税を受けない財産として遺すことができます。
納税資金の準備
相続税の納税は原則、現金一括納付です。不動産が多く現金が少ない場合、納税資金が不足しがちになりますが、生命保険金で納税予定額を用意することで、納税資金を払えないという事態を予防できます。
生前贈与と組み合わせた節税
生命保険を生前贈与と組み合わせることで、相続税対策として活用することができます。　例えば、保険料相当額の生前贈与を受け生命保険に加入する方法を使うと、贈与による節税と次世代への財産移転という節税を一挙に行うことが可能です。
使っていない土地がありますが、有効活用と相続税対策を兼ねた方法について、相談できますか。
土地を全く利用していない状態では、賃料収入は無く固定資産税など税金が出ていくだけとなり、相続時には自用地として軽減がなく、課税を多く受けることになります。
不動産は、できる限り有効活用が望ましいですが、賃料収入が多いほど所有者の財産が増えてゆき、相続税での課税対象が大きくなるというジレンマも生じます。
しかし、不動産の収入は相続人に発生させて、相続時においては低い評価を受ける方法もあります。
土地の有効活用と相続税対策ではバランスが重要です。　地主様は、建設業者からの提案を受けることが多いと思われますが、相続税対策を過剰に評価した提案、つまり過剰投資となっている計画を多くお見受けします。
土地の有効活用に際しては、セカンドオピニオンとして税理士事務所にご相談されることをおすすめします。
税理士の報酬はどのくらいでしょうか。
お客様にとって、最も関心の高いご質問の一つとして、まずはその考え方をご説明します。
税理士の報酬は、難易度と処理に要する時間の２つによって、相場が形成されています。
難易度が高い業務は取扱う税理士が限られるため相場が高くなり、処理に要する時間が長くなる業務は拘束時間が長くなるため相場が高くなります。
不動産の税務では、賃貸収入の所得税申告は比較的難易度は低く、不動産の有効活用や開発関連では難易度が上がります。　業務時間では、所有する物件の数や種類が多いほど、業務に要する時間が増えるため、報酬額は比例して高くなります。
中西税理士事務所では、難易度が高い業務まで対応が可能ですが、いずれの業務につきましても、事務の効率化により、相場の範囲内でかつ中間よりは低い報酬とさせていただいております。　報酬例はこちら→不動産所得の青色申告報酬例
税理士の報酬が高いか低いかわかりませんが、何か基準はありますか。
税理士に依頼する際の報酬が高くないかどうか、お客様が得られるメリットで判断すると、より明確になります。
まれに格安料金を謳っている事務所がありますが、「何もやってくれない」という理由で、当税理士事務所に変更されるお客様がいます。
格安料金の事務所に頼んだばかりに、時間の無駄に終わったり、中には数千万円の損をしてしまったり、ということがあります。
中西税理士事務所は、格安ではありませんが相場の中間より低いリーズナブルな設定にしています。　不動産と税務に精通しておりますので、不動産にかかる問題を含めてより高いメリットをお客様に提供できると考えております。
見積もりは無料ですか。
お見積は無料です。　当事務所では、有料相談を除き業務前には「業務内容と報酬のご説明」を行っております。　「後から報酬の請求をされた」といったトラブルは全くありません。お気軽にお見積りをご依頼ください。
見積もりをお願いする際には何か必要なものはありますか。
ご依頼内容について、どのくらいの難易度か、どのくらいの業務量か、の２点についてヒアリングさせていただきます。　ヒアリングによりお願いする資料があればその際にお知らせしますが、一般的には次のような資料をご用意いただいております。
・確定申告書(個人所得税など)
・固定資産税の納税通知書(固定資産税・都市計画税課税明細書)
・不動産に関する資料(不動産契約書、レントロールなど)
見積もりをしていただいた後に業務を頼まなくてもかまいませんか。
もちろん、かまいません。
　　お客様により見積書を充分検討してから、依頼するかどうかをお決め下さい。
　　当事務所は、お客様の判断を尊重します。
報酬のお支払いは、先払いですか後払いですか。
顧問契約のような継続契約の場合は、お客様の銀行口座から自動引き落としができる振替制度をご利用いただけます。お客様の手を煩わせることなく、振替手数料は当税理士事務所が負担していますので好評です。
単年の確定申告や相続税、贈与税の申告では、業務の着手時に報酬額の半分を着手金としていただき、業務の完了後に残金をお支払いいただいております。